Главная статьи Процедура покупки недвижимости во Франции

Процедура покупки недвижимости во Франции

2020-06-01

Процесс покупки недвижимости во Франции состоит из нескольких этапов.

Процесс покупки недвижимости во Франции состоит из нескольких этапов.

 

Первый этап заключается в подписании и юридическом оформлении договора о намерении приобретения недвижимости между продавцом и покупателем (предварительный договор). Он может быть подписан в присутствии агента либо в присутствии нотариуса. На этом же этапе покупатель вносит задаток на счёт нотариуса в размере 5-10% от стоимости объекта. Задаток может быть возвращён покупателю, если он передумает приобретать объект в течение 7 дней. Если же срок больше установленного, то покупатель теряет свой задаток (еслибы отказался от сделки).  На этом же этапе после подписания договора, продавец обязуется снять объект с продажи и прекратить рекламу.

На втором этапе происходит проверка юридической чистоты сделки, также проверяются всяческие дефекты и недоделки в недвижимости, решаются вопросы об их устранении. Этот период длится от одного до трёх месяцев. В это же время покупатель должен позаботиться об оплате объекта. А у мэрии есть время реализовать свое преимущественное право (droit de preemption).

Согласно французскому законодательству на покупку дома или квартиры есть 2 привилегии:

1. Если в жилом помещении проживает арендатор, то продавец обязан предложить ему объект, и только после его отказа или отсутствия ответа в течение месяца продавец может выставлять объект на продажу.

2. У каждой мэрии есть право на покупку объекта по цене, объявленной в предварительном договоре, заменяя собой покупателя, которому в этом случае возвращается задаток. Данное право установлено с целью предотвращения намеренного занижения заявленной официально стоимости объектов недвижимости.

На третьем этапе продавец и покупатель в присутствии нотариуса должны подписать акт продажи. К этому моменту у нотариуса на специальном счету должны быть деньги в сумме, предусмотренной для сделки. В этот момент происходит переход собственности от одного владельца другому, выдаются ключи. C этого дня у объекта новый собственник. На получение свидетельства о собственности уходит еще месяца  четыре обычно но в день покупки нотариус выдаёт аттестацию на имя нового владельца о том, что данный объект с сегодняшнего дня в его собственности и этого документа достаточно для всех хлопот, связанных с объектом в ожидании заверенного аутентичного договора.
У нового владельца должна быть в тот момент граждяньска страховка объекта.

На следующем этапе нотариус в течении нескольких дней регистрирует нового собственника недвижимости в специальном регистрационном бюро.

 


Какие основные проблемы возникают при покупке недвижимости во Франции иностранцем?

 

Во-первых, проблема перечисления оплаты, учитывая значительную стоимость недвижимости. Операции с наличными больших сумм запрещены, а банковские перечисления контролируются при суммах выше 10тыс.евро.

Во-вторых, при оформлении акта купли-продажи нотариусом необходимо указать ее назначение: основное или не основное место жительства. Если недвижимость покупается для основного места жительства, то это подразумевает налогооблагаемую деятельность на территории Франции.

В-третьих, для осуществления своего права на владение недвижимостью иностранцу нужно легальное пребывание во Франции, а это упирается в визовый режим. Во французском посольстве (консульстве) в Москве и С-Пб, на основании предъявленных правоустанавливающих документов на купленную Вами недвижимость, Вам могут выдать многократную деловую визу, действительную на поездки сроком менее 30 дней в течение одного года, либо многократную туристическую визу на 90 дней для двух поездок, либо долгосрочную визу для постоянного проживания во Франции.

Дополнительные расходы:

Оплата услуг нотариуса – 1% от стоимости объекта, выплачивается после подписания договора. Эта ставка закреплена государство и во всех нотариусах одинакова. Оплачивается после подписания договора купли-продажи.

Уплата гербового сбора + налог на передачу собственносtи итп. ok.6% (taxe departamentale-4.5% + taxe communale 1.2% + droit au profit d’etat 0.20% + frais d’assiette-0.09%)
 
Расходы на содержание недвижимости:

- Налог на собственность (« taxe fonciere ») –
(налог считается от стоимости недвижимости , возле мнениа мери,
чем больша мери тем налог побольше изза каличество соцяльных и комунальнх разходов если соцялистыческая мери, это обычно тоже увеличает рас ходы)

- Налог на прoживание (« taxe d’habitation ») –
(тот налог счиатет Налоговая в завесимости от сколько детей в семии, какие доходы итд. Hо обычно он почти идентический как налог на недвижимость)

- Налог на богацтво платится в том случае, если ваш капитал во Франции (недвижимость и\или наличие счёта в банке)  превышает 1 300 000 тыс. Евро.

- Налог на прибыль с перепродажи зависит от разницы в цене при перепродаже. Если вы соберётесь перепродать свою собственность через год. То в этом случае налог составит 48% (+6%),.

 

Ипотека:  

Если вы решите приобрести недвижимость при помощи ипотечного кредитования, сделка купли-продажи займёт больше времени. Банкам потребуется от одного до двух месяцев, чтобы проверить вашу кредитную и налоговую истории. Банки выдают кредит на сумму до 60%, Ипотека выдаётся на срок до 10 лет под ok. 3% годовых(банки в Монако; во француских смыслу нето).

 

Налогообложение недвижимости иностранных граждан во Франции


Для того, чтобы граждане могли определить обязанности, вытекающие из покупки недвижимости за рубежом, по отношению к своему государству, следует сначала обратиться к международной конвенции (если таковая имеется), которую подписывала их страна с тем государством, где эта недвижимость находится.

Рассмотрим эту ситуацию на примере России и Франции (что, в принципе, действительно для любой европейской страны).

Россия подписала с Францией договор об исключении двойного налогообложения, согласно которому те доходы, по которым налоги оплачены в одной стране, уже не облагаются налогом другой. А францусзкое законодательство предусматривает налогообложение любой недвижимости по месту её нахождения.
Итак, возьмём российского гражданина, который купил дом на берегу моря во Франции. Даже ещё не купил, а собрался купить. Он нашёл дом своей мечты, и хочет владеть им на законных основаниях на свои трудовые деньги.

Возникает первая проблема: как правильно перевести деньги?

Ответ: за этим должен следить нотариус и банк, если деньги до этого проходят через личный счет будущего владельца во Франции.

Некоторые нотариусы с перепугу при виде русских начинают требовать совершенно неустановленные законом документы просто из страха, а некоторые банки так дуют на холодную воду и перестраховываются, что могут отказаться от перевода и в некоторых случаях, когда поджимает время, даже сорвать сделку. Поэтому здесь важно, чтобы в сделке участвовал правильный нотариус и продвинутый банк.

Банк не является необходимым, можно напрямую переводить деньги на счет нотариуса. Разумеется, никаких наличных! Французский закон запрещает частным лицам платить наличными более, чем 3000 евро за операцию.

Если деньги переводятся из-за любой границы с личного счёта владельца, то ничего дополнительно не требуется, банк при переводе в графе «назначение платежа» пишет, что эти личные средства господина такого-то направлены на приобретение дома.

Если же деньги находятся в других местах, например, в оффшорных компаниях, то напрямую сделать перевод невозможно, любой нотариус откажет. Впрочем, у этой ситуации тоже есть решение, но не будем загружать читателя лишней информацией.
 
Вот деньги оказываются на счету у нотариуса и в назначенный день вам вручают ключ от вашего счастья на берегу моря.

 

Визовые режим и визовые привилегии


Для оформления во Францию визы потребуется:

1. Загранпаспорт со сроком действия не менее 3-х месяцев после окончания срока действия визы. Если заявитель имеет несколько загранпаспортов, необходимо предоставить их все. Если имеется на руках старый загранпаспорт, полезно принести и его.

2. 1 фото 3x4.

3. Общегражданский паспорт.

Анкета для визы во Францию.
Если цель поездки деловая, то приглашение должно быть оформлено на фирменном бланке предприятия с подписью директора (оригинал с ксерокопией). В приглашении может быть указано, что аппликанта будет сопровождать жена (ребенок). В этом случае у них будет не деловая, а туристическая виза. В приглашении должен быть указан адрес, по которому апликант будет проживать во Франции.

Если цель поездки туризм - бронь гостиницы (факс) с предоплатой за 2 дня.
Если цель поездки частная - Приглашение от французской стороны (attestation d'accueil), оформленное во французской Мэрии (оригинал с ксерокопией).

Страховой полис (действие полиса должно быть распространено на все государства Шенгенского соглашения).

Справка об обмене валюты или иные доказательства наличия средств.
Справка от работодателя с указанием занимаемой должности и зарплаты.

Владельцы французской недвижимости (особенно дорогой) очень легко получают мультивизу, приехав по которой три месяца они могут подать заявление на временный вид на жительство (только не нужно выезжать из Франции, пока вы не дождетесь ответа).

После нескольких лет правомерной жизни во Франции, вы уже можете претендовать ПМЖ и гражданство.
Приобретая недвижимость во Франции, иностранный собственник получает статус "иностранного резидента" и постоянную въездную визу. В случае, если владелец будет пользоваться купленной им недвижимостью в течение длительного отрезка времени (более шести месяцев в году), то у него есть возможность получить вид на жительство в стране.

Для осуществления своего права на владение недвижимостью иностранцу нужно легальное пребывание во Франции, а это упирается в визовый режим. Во французском посольстве (консульстве) в Москве и С-Пб, на основании предъявленных правоустанавливающих документов на купленную Вами недвижимость, Вам могут выдать многократную деловую визу, действительную на поездки сроком менее 30 дней в течение одного года, либо многократную туристическую визу на 90 дней для двух поездок, либо долгосрочную визу для постоянного проживания во Франции.

Как правило, документы на оформление вида на жительство подают в местную префектуру во Франции. При этом иностранцу автоматически выдают временное свидетельство, действующее три месяца с возможностью многократного возобновления. Оно позволяет легально находиться во Франции в течение всего периода рассмотрения вопроса о получении вида на жительство. Это достаточно сложная процедура, успех которой невозможно предсказать с уверенностью на 100 %.

Существует три законных пути оформления ПМЖ (carte de resident): через бизнес, при заключении брака с гражданином Франции, при получении статуса политического беженца.

Для оформления временного вида на жительство (ВНЖ) во Франции (carte de sejour) сроком от 1 до 5 лет существуют следующие пути: через трудовой контракт (ВНЖ сроком до 5 лет), через получение карты коммерсанта, через учебу во французском высшем учебном заведении.

 

Таблица налогов во Франции

Чтобы сделать картину с налогообложением недвижимости во Франции более наглядной и понятной, мы составили специальную таблицу с описанием основных налогов, о которых Вам необходимо знать, если Вы решили приобрести недвижимость во Франции.

 

Тип налога

Когда платить

Сколько платить

Кто платит

"Нотариальные расходы"

при покупке

вторичный рынок – 7-8 %, новостройки - 2-3 %

покупатель

Налог_на недвижимость

ежегодно

определяется местной властью

владелец

Налог_на проживание_+ телевидение

ежегодно

определяется местной властью (примерно такого же порядка, что и налог на недвижимость)

тот, кто проживает на 1 января текущего года: владелец или арендатор

Налог_на благосостояние(на роскошь/богацтво)

 

ежегодно

0,50 % -€800 000 до €1300 000,
0,70 % до €2570000,
1% до €5000 000

1.25% до €10 000 000

1.50% выше €10 000 000

 

владелец (если состояние превышает €1300 000 € (актив - пассив)

Налог на прибыль

при продаже

48% (32.5%налог плус 15.5% соцяльное)

(+6%если прибыл выше €250 000) ) от разницы между суммой приобретения и продажи объекта (за вычетом ремонтных работ), в течение первых 6 лет после приобретения. Далее снижается (скидка 6% за каждый год между 6 и 22 лет, за налог

и скидка 1.65% за соцяльное 6-30лет)

продавец

 

© 2022 Все Права Защищены Domazur

Разработано: Quar.studio

Bажный! Наш сайт использует пирожоки, чтобы обеспечить Вам комфорт во время просмотра сайтa и использования услуг. В любой момент Bы можете изменить настройки браузера, определяющие их использование. Узнать больше
Закрывать